Отказ в ипотеке. Как избежать и в чем причины

Получение ипотеки — не простой и ответственный шаг. Иногда причины отказа очень не очевидны. Проверьте себя — все ли у вас в порядке для того, чтобы получить кредит на жилье. И узнайте — почему банки отказывают в ипотеке, если с работой и доходами все в порядке.

Как банки решают кому дать ипотеку

Вообще-то у них нет четких понятий — «этому давать, этому нет». Все на самом деле очень просто. Возьмем для примера Сбербанк. Региональное управление определяется с примерной суммой денег, которая должна быть выдана клиентам по ипотечным кредитам  в следующем году/квартале/месяце. Затем специальный отдел анализирует уже имеющиеся данные по обращениям клиентов и с помощью специальной программы каждому клиенту начисляет специальные «баллы». За позитивные данные — в плюс, за негативные — в минус. И видит, какой должен быть клиент, чтобы только-только пройти под ипотеку. И чтобы вся запланированная сумма была выдана. Соответственно, те, кто лучше «только-только» — получит положительное решение, все, кто хуже — отказ.

Конечно, банки могли бы искать только тех заемщиков, которые имеют собственные дом и свечной заводик в собственности, зарплату в миллион рублей в месяц и гоночный автомобиль Lamborgini в гараже. Но таких за ипотекой обращается очень незначительное количество. Поэтому бизнеса на них не сделаешь, хотя и рисков минимум. Поэтому несчастным банкирам приходится опускаться до уровня простых людей, начиная сортировать тех, кто пришел за кредитом.

 

По сути дела все, обращающиеся за ипотекой в банк, конкурируют друг с другом. Делят один большой «пирог», которым является бюджет на ипотечные кредиты. Поэтому залог успеха — смотреть на других и быть всегда чуточку лучше, чем все остальные.

Причины отказа, о которых все знают

Для начала остановимся на причинах, которые очевидны и лежат на поверхности, но о которых, почему-то, люди забывают в самый ответственный момент. Исправить их или проверить себя на их наличие — весьма хороший способ сэкономить время на бессмысленных походах в Сбербанк или другое кредитное учреждение за отказом.

Наличие работы и постоянного источника дохода

Самая простая вещь. Банку должно быть понятно — из каких доходов вы будете финансировать ипотеку. При этом положительным и весомым аргументом «За» будет являться тот факт, что источник стабильный и не исчезнет внезапно. Лучше, если это будет серьезная работа, не связанная с сезонностью, получением каких-либо разовых контрактов (в том числе и работодателем!). При этом должен существовать официальный договор, оформленный на бумаге.

Кроме того, постоянство — это хороший стаж. Если стажа на последнем работе нет или он еще не накоплен — не стоит ходить в банк за ипотекой. Получив хорошую зарплату или две и решив, что им теперь все по плечу, многие об этом забывают.

Хорошая профессия, специальность, опыт работы, навыки по работе

Стаж стажем, работодатель работодателем, но у банка должно быть понимание, что даже если с ним что-нибудь будет не в порядке, вы не останетесь на улице, а найдете другую работу. Если рынок труда для вас не шлагбаум с надписью «STOP» и вы на нем что-то стоите, это будет хорошим сигналом для банка выдать ипотеку. В противном случае скорее получите отказ.

Доход — это стаж, работодатель, профессия, навыки вместе!

Положительная кредитная история

Если вы никогда не брали кредитов и поэтому никогда их еще не возвращали — для банка вы темная лошадка. Хороших баллов за свою честность и порядочность можно не ждать. В то же время при наличии одного или нескольких уже взятых и возвращенных потребительских кредитов или кредитов на автомобиль тот факт, что заемщик не планирует убегать с деньгами будет работать на положительное решение по ипотеке.

Иногда бывает не лишним за год-полтора взять какой-нибудь некрупный кредит и вовремя точно по графику его вернуть. Шансов получить отказ будет меньше.

Аналогично работает и в обратную сторону. Наличие просрочек, штрафов, несвоевременных выплат работает в минус. Но это положение легко исправить способом из предыдущего абзаца — просто «прокачайте» свою кредитную историю. Лучше прямо в том банке, в котором планируется взять ипотеку. Ничего сверхъестественного тут нет.

Наличие имеющихся кредитов

Имеющиеся кредиты и кредитные карты (даже если по ним нет долга — принимается во внимание кредитный лимит! ) — не помеха для того, чтобы получить ссуду на жилье. Но только в том случае, если общая сумма выплат по всем задолженностям не превысит определенных пределов, установленных внутренними представлениями банкиров. У них должно быть четкое понимание — как вы со всем этим будете жить. Ссылки на госдолг США никого не вдохновят. При превышении пределов скорее всего будет отказ.

Наличие детей, родителей-пенсионеров, инвалидов на иждивении и т.д.

Дети — это всегда в плюс. Но только не для тех, кто выдает деньги. И хотя всегда декларируется то, что для семей с детьми предоставляются лучшие условия, на самом деле эти условия — лишь попытка как-то простимулировать банкиров иметь дела с семьями, в которых родители вынуждены содержать еще кого-то, кроме них, банкиров. Так как преимущество по закону всегда на стороне детей, банкиры будут относиться к своей ипотеке ревностно. И с удовольствием влепят отказ, который можно перебороть только высокими доходами и стабильной работой.

Возраст заемщика

Хотя банкиры любят говорить, что они начали активно кредитовать заемщиков старше 60 лет, на самом деле негатив начинается уже после 50. Несмотря на то, что пенсионный возраст для мужчин поднимают до 65 лет, было бы хорошо, если бы окончание выплат по ипотеке завершилось до достижения 60. В противном случае молодые конкуренты-соискатели будут всегда иметь преимущество а вы получите отказ.

Причины отказа, о которых вспоминают редко

Наличие ИП

Индивидуальные предприниматели, даже если это обычные граждане, всегда воспринимаются как работающий бизнес. Со всеми рисками, с которыми не хотя связываться банкиры. Даже если убедить, что рисков минимум (например, у вас собственная булочная, которая методично изо дня в день генерирует прибыль без каких-либо рисковых схем), все равно наличие ИП будет минусом. Нельзя сказать, что из-за него вы получите отказ. Но баллов в своем личном деле этот факт снимет достаточное количество.

Наличие проблем с законом

Не обязательно быть уголовником. Административные правонарушения, даже неоплаченные штрафы в большом количестве могут быть существенным негативом. Многие заемщики очень удивляются, когда, например, в Сбербанке им сначала одобряют ипотеку, а затем сообщают об отказе. Причина — служба безопасности банка работает параллельно и отправляет множество запросов в те базы и тем лицам, от которых, по закону, не имеет право получать информацию. Точнее сказать эти лица ее не должны разглашать. Как бы там ни было — итог — банкиры знают о каждом человеке гораздо больше, чем можно себе представить (да, были попытки получить такую информацию и у меня! Но я всегда отказывался).

В результате на каждого заемщика набирается серьезное досье — где, когда и в связи с чем он в чем-нибудь фигурировал. Даже обычные судебные тяжбы играют роль. Не буду утверждать, что они всегда негатив. В каждом конкретном случае все решается индивидуально.  Но имеющиеся административные, а тем более уголовные, разбирательства точно сыграют во вред.

Наличие долга за ЖКХ

Хотя это не дело банкиров лезть в личные дела каждого претендента на ипотеку (впрочем, они честно могут попросить справку об отсутствии задолженности), наличие долга за коммунальные услуги — веский аргумент для отказа. И кроме того, что такое поведение может стать препятствием для выезда за границу, оно же может стать неожиданной причиной отказа выдать кредит на новую квартиру или дом.

Подделка и фальсификация документов. Особенно справки 2-НДФЛ

Хотя кажется, что справка о доходах 2-НДФЛ — это документ, возникающий только из взаимоотношений работника и работодателя (один получает зарплату, другой ее платит), на самом деле у службы безопасности банка есть множество механизмов убедиться в том, что сведения, в ней отраженные, неверны. Не стоит просить своего бухгалтера рисовать в ней огромные суммы. Ипотека — слишком крупный и долгосрочный кредит, чтобы банкиры поленились их проверить.

Иногда бывает, что директора и владельцы бизнесов приносят в банк справки о доходах с огромными, не настоящими цифрами. Но это другая ситуация. Обычно, но не всегда, в этом случае имеет место предварительный сговор заемщика и банкиров, с целью выдать крупный кредит в обход действующих в банке правил.

Кроме налоговой инспекции, в которую платится НДФЛ с зарплат, существуют еще Пенсионный фонд и фонды социального страхования, в которые передаются сведения о персональных начислениях и суммах. Не стоит, также, сбрасывать со счетов тот факт, что подделка справок может быть пресечена по закону. Хотя для банкиров в этом нет никакой выгоды, поэтому обычно они такими пустяками не занимаются.

Наличие поручителей и залога. Пусть даже неявных

В случае ипотеки залогом выступает сам объект недвижимости: дом или квартира. Однако наличие другого имущества у заемщика всегда играет в плюс. А его отсутствие — в минус. Мало кто захочет отказаться от собственной квартиры и поэтому сможет продать что-нибудь, чтобы заплатить по долгам. Аналогично и с поручителями. Только в этом случае наличие у дохода у супруга тоже может сыграть положительную роль. Хотя супруг формально не поручитель, но его доход будет рассматриваться именно в таком ключе.

Что делать, если получили отказ в ипотеке

Главное — не паниковать, не расстраиваться и не принимать это на свой счет. Речь идет не о вашей личности а лишь о представлениях  банка и оценке его вашей ситуации по своим собственным критериям. Не всегда то, что ценится банком, на самом деле хорошо. Например, отсутствие детей или престарелых родителей, за которыми надо ухаживать. Пусть банкиры остаются при своем мнении. Что нужно делать — перечитать статью и «подтянуть» те моменты, которые пока не в плюсе.

Хорошая новость — факторов, влияющих на положительное решение — очень много. И среди них нет таких, которые были бы полностью определяющими. Даже наличие стабильного дохода при условии, что доходы вообще велики, пусть даже не официальные, не может служить однозначной причиной отказа. Настойчивость и открытые попытки доказать банкирам, что вы способны расплатиться — лучший аргумент «За».

Главное — верить в себя и методично работать над тем, чтобы улучшать свой ипотечный рейтинг. Тогда причин для отказа выдать ипотеку больше не останется.