Что такое Эскроу

Новый вид отношений между покупателем и продавцом с помощью посредника называются сделки Эскроу или как в законе — «Условное депонирование». Это очень простая сделка. Сейчас мы рассмотрим как она работает, какие в ней кроются возможности, опишем схему, расскажем о том, кто и как от этой сделки может выиграть. И какие неожиданные преимущества она в себе таит.

 Этапы сделки эскроу и ее суть

Вместо того, чтобы покупателю платить деньги вперед и бояться, что продавец не отдаст товар, либо продавцу передавать товар, а потом переживать, что за него не заплатят, обе стороны могут прибегнуть к услугам посредника, так называемого агента Эскроу.

Суть и принципы всего этого процесса очень просты и могут быть описаны всего одной иллюстрацией: 

На бытовом уровне все объясняется очень просто: вводится посредник, который временно хранит деньги и ценности покупателя, задепонированные в счет оплаты до тех пор, пока продавец не передаст товар и покупатель не объявит, что с товаром все отлично. В этом случае деньги отправляются к продавцу. Таким образом, за счет небольшой платы в виде комиссионных посреднику (нотариусу или банку, т.е. заведомо надежному и не заинтересованному в обмане ни покупателя, ни продавца), достигается честность и прозрачность сделки.

Какие могут быть «подводные камни» и как они решаются в рамках действующего законодательства?

1. У покупателя нет денег и ему нечего внести на депозит. В этом случае договор считается не заключенным — никто не берет на себя никаких обязательств.
2. Продавец не выполнил свои обязательства. В этом случае деньги возвращаются покупателю, так и не попав в руки продавца. Покупатель может дополнительно обратиться на продавца в суд, с целью компенсировать затраты на комиссию агенту, возможно какие-либо потери в связи с ожиданием. В любом случае сумма ущерба будет  несоизмеримо меньше, чем потеря денег на депозите.
3. Продавец передал товар, но товар оказался ненадлежащего качества. Если покупатель отказывается принять товар, тогда обе стороны могут обратиться к экспертам (например, независимым строительным консультантам), чтобы решить в споре вопрос о  том, соответствует ли качество товара заявленным характеристикам. Агент эскроу «подождет» разрешения спора и затем, в зависимости от того, кто его выиграл, передаст деньги либо продавцу, либо вернет их покупателю.
4. Покупатель отказывается заявлять о том, что товар принят. Попросту не подписывает акты. В этом случае, при отсутствии претензий покупателя, сделка считается исполненной вследствие фактической передачи товара. Продавец в любом случае получает свои деньги. Если у покупателя появляются претензии, стороны действуют по сценарию пункта 3.

Кто может выступать в качестве агента-посредника?

Банк, аккумулирующий депозит на специальных счетах, либо нотариус, принимающий депозит. Однако это не исключает тот факт, что агентом может быть обычный гражданин, желающий за плату хранить у себя чужое имущество. Главное — правильно зарегистрировать договор, если характер ценностей это требует.

«Подводные камни»: если гражданин-агент вдруг умрет, пропадет без вести, будет признан недееспособным (в том числе ограниченно), то в таком случае действие договора приостанавливается. Все имущество и депозиты должно быть передано депоненту (покупателю), а если поставка товара уже была завершена, то бенефициару (продавцу).

Агентом может быть и любое юридическое лицо. В этом случае сделка прекращается, если лицо ликвидируется.

Можно ли с помощью эскроу спрятать деньги или имущество? Защитить его от ареста или изъятия по долгам?

Статья 926.7 Гражданского кодекса прямо запрещает арестовывать имущество, которое находится у агента. При этом такое положение справедливо как в случае возникновения «проблем» как у агента, так и у покупателя (депонента). В простейшем случае такую норму закона можно использовать, если имуществу грозит опасность.

Однако следует учесть, что та же статья говорит, что органы или лица, преследующие должников, будут «ожидать» имущество на выходе. То есть права на получение денег или товара (в зависимости от того, что должник должен получить) могут перейти третьим лицам.

Такое положение, конечно, можно использовать для того, чтобы потянуть время — если имуществу грозит что-либо уже сейчас, не факт, что через год-два должник не решит свои проблемы и в таком случае деньги и ценности вернутся в полном объеме и останутся в сохранности, вместо того, чтобы быть арестованными или изъятыми.

Как долго можно ждать своей сделки по Эскроу?

Законом определено, что максимальный срок сделки — пять лет. Это означает, что если, например, покупатель вносит деньги за квартиру, то она должна быть построена не позднее, чем через пять лет после заключения договора. Можно установить срок расчетов меньший, чем пять лет. Больший срок — нельзя. Если стороны вообще не указывают никаких сроков в договоре, считается, что он заключен на 5 лет. После этого все остаются снова при своих.

Нужно ли заверять договор и сделку у нотариуса?

Да, это обязательно. Но только если покупатель передает наличные деньги, другое имущество. В случае, если предметом депонирования (то есть той ценностью, которая хранится для того, чтобы рассчитаться с продавцом) являются безналичные деньги (деньги на счете в банке) или ценные бумаги (причем не все, а только бездокументарные — не имеющие бумажной реализации), то тогда можно обойтись и без нотариуса. Заботу об обеспечении сделки вполне может взять на себя банк.

Сколько стоит заключить сделку эскроу и кто должен платить?

Все устанавливается заключенным договором. В Гражданском Кодексе указано, что если договором специально не оговаривается, то комиссию агенту платят обе стороны. При этом комиссия должна быть выплачена отдельно — агенту нельзя ее вычитать из стоимости задепонированного имущества. Впрочем, если договор позволяет, то можно.

Сумма вознаграждений устанавливается свободно. В любом случае она не может быть маленькой, ведь агенту надо заботиться о сохранности имущества, отвечать в случае его порчи, в случае собственных ошибок и неправомерных действий. Судя по всему будет минимальная стоимость такого договора (по крайней мере у нотариусов) плюс несколько процентов от его суммы. При покупке квартиры по такой схеме стоимостью 2-3 миллиона рублей вознаграждение агенту составит не менее 30-50 тысяч рублей.

Однако практика применений и конкретные случаи из жизни расставят все по своим местам. Если кто-то из читателей этой статьи знает о конкретных тарифах и расценках на такие операции — пожалуйста, оставьте сообщение в комментариях.

Можно ли передать в качестве депонента и оплаты автомобиль, дом, квартиру, лодку, яхту и т.д.?

Недвижимость — нет. Автомобиль, лодку — без проблем. При этом по закону собственником всего этого имущества все время остается покупатель. И только когда придет день расплаты, права на собственность перейдут к бенефициару (продавцу). Однако хранить все имущество придется у агента. Именно он отвечает за его сохранность, за что, в том числе, получает свое вознаграждение.

Какой главой ГК регулируются сделки эскроу

Новшество введено федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ.

Глава 47. 1 Гражданского Кодекса РФ. Содержит в себе статью 926 с пунктами 1 по 8 по состоянию на июль 2018 года.

Статья 926.1. Договор условного депонирования (эскроу)
Статья 926.2. Вознаграждение эскроу-агента
Статья 926.3. Проверка оснований для передачи имущества бенефициару
Статья 926.4. Обособление депонированного имущества
Статья 926.5. Особенности депонирования вещей
Статья 926.6. Особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств
Статья 926.7. Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу
Статья 926.8. Прекращение договора эскроу